新居に引っ越すなら、だれもがよい物件を見つけて快適に住みたいと考えるはずです。なにか問題がある訳アリ物件には住みたくないところですが、実は訳アリ物件を見分けるコツがあるのです。そこで今回は、訳アリ物件を見分けるコツや、訳アリとされる原因について解説しましょう。これから部屋探しをする方は参考にしてください。

訳アリ物件には種類がある？

訳アリ物件は瑕疵（かし）物件ともよばれています。瑕疵とは、建物の傷や不具合などを意味します。まずは訳アリ物件の種類とその特徴について説明しましょう。

心理的瑕疵物件

心理的な理由から、入居者が苦痛を感じる可能性がある物件のことです。過去に室内で人が亡くなるような重大な事故や事件が起きたり、近くで大きな事件が発生したりした例が挙げられます。

事件が起きた部屋やその周辺なので、多くの方が住みたくないと感じる物件のことです。また、近くに反社会勢力の事務所がある物件も含まれます。

環境的瑕疵物件

物件の近くで騒音や悪臭が発生するなど、周辺の環境に課題がある物件といえます。近くにゴミ屋敷や火葬場などがある例が挙げられます。また、近くに高速道路や線路があることから騒音が発生したり、工場から臭いが発生したりする例もあります。

ただし、何を不快と感じるかは個人の感覚によるものです。あらかじめ物件周辺を歩いてみたり、地図を見たりして、自分が不快と感じる要因がないかチェックするのがおすすめです。

物理的瑕疵物件

建物や土地そのものに物理的な問題がある物件のことです。建物については、壁のヒビ割れや、床下などからシロアリが発生する例が挙げられます。ほかには、屋根や外壁などに雨もりが発生したり、上のフロアから水もれなどの被害が発生したりする場合もあります。

また、給排水管のつまりや故障なども含まれます。耐震強度が不足している物件や、建物の構造に欠陥がある物件も含まれます。土地に関しては、地盤沈下のほかにも、有害物質による土壌汚染や、地中にゴミなどが埋められている例があります。

法的瑕疵物件

建築基準法や消防法といった法律に抵触している物件です。防災設備が古かったり、設置基準を満たしていなかったり、または容積率や建べい率が基準を満たしていなかったりする可能性があります。

築年数が古い物件で、建築された当時は違法ではなかったものの、現在の法律では違反になる物件もあります。

訳アリ物件の告知義務について

不動産会社は訳アリ物件であることを入居希望者に伝える告知義務があります。ここでは告知義務について説明しましょう。

告知義務とは

不動産会社は、入居希望者に心理的瑕疵物件であることを書面や口頭で説明しなければなりません。もしも告知しなかった場合、賠償金の支払いが発生する可能性もあります。

訳アリ物件になってからの３年間は、告知義務があります。ただし、自然死や、日常生活の中で起きた不慮の事故などで人が亡くなった場合は、告知義務の対象になりません。

告知義務は約3年

特殊清掃が必要となるような死亡が起きた物件でも、約３年経過すると告知義務がなくなってしまいます。ただし、事件性が高い物件は、事件から３年経過後も告知義務は続きます。

訳アリ物件かどうかを見分けるコツ

訳アリ物件に住みたくない方は、物件を探すときに気をつけてほしいことがあります。ここでは、訳アリ物件かどうかを見分けるコツについて説明しましょう。

告知事項ありの記載

物件情報のサイトに、告知事項ありと記載されている場合は、入居希望者に告知するべきことがあります。気がつかずに読み飛ばさないよう、注意してください。

相場よりも家賃が安い

相場よりもずいぶん家賃が安い場合は、なんらかの原因があると考えられます。物件を探すときは、周辺エリアの家賃相場も調べて、比較してみましょう。

数か月のフリーレントがある

フリーレントとは、一定期間は家賃が無料になることです。入居者にとっては非常にメリットが大きいものですが、少しでも早く入居者を見つけたい場合は、フリーレント物件になる場合があります。

一般的なフリーレントは１か月間ですが、２・３か月間のフリーレントがついている場合は注意が必要です。

一部だけリフォームしている

事故が起きた跡を消すために、汚れた床の一部だけをリフォームしている可能性があります。たとえば、同じマンションなのに一部屋だけリフォームされていたり、部分的にリフォームされていたりといった、不自然なケースです。疑問に感じたら、リフォームした理由を質問するのがよいでしょう。

まとめ

訳アリ物件は悲しい事故が起きた物件だけではなく、建物自体や周辺に問題がある物件なども含まれます。今回紹介した訳アリ物件を見分けるコツを参考にして、納得できる部屋を見つけてください。不動産会社に確認したり、周辺に住んでいる人に聞き込みしたりする方法があります。

入居希望者には３年間の告知義務がありますが、物件について気になる場合は不動産会社に聞いてみましょう。物件の状態に納得してから契約するのがおすすめです。

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